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信达地产走下神坛揭神秘面纱 现上市以来首亏

来源:www.wenjingbook.com 作者:北京世纪文景文化传播 发布时间:2016-08-30 14:49 浏览:

 来自北京世纪文景文化传播公司的报道 8月29日 2016年中报里,信达地产展示了过度神话背后的虚弱一面。

  按照信达披露的数字,报告期内,销售合同额62亿元,增长32%,营收也增长42%。然而,信达的净利润竟然大跌45%,毛利率更是同比减少了12%,上市以来首次出现亏损。

  信达在年报中的解释是:由于结转收入中来自三四线城市的项目较多,市场行业毛利率水平下降比较普遍,公司去库存促回笼的销售策略力度又有所加大,所以营业收入的毛利率降幅较大。

  信达的财报很难支持这种说法。信达上半年30亿元的营收中,有超过20亿元来自宁波和上海。上海自不必说,是2015年中国最火热的房地产市场,宁波在“330政策”的刺激下,去库存非常顺利,全年成交价不仅创了历史最高,还迎来了罕见的房价上涨。

  宁波和上海之外,信达最大的销售额来自青岛,尽管2015年青岛楼市整体“量增价跌”,但是其主力项目蓝庭福邸所在的市北区反而逆势涨价,从搜房网的历史数据来看,蓝庭福邸也出现了涨价情况,去化良好。

  在三大主力城市坚挺的背景下出现利润大跌,侧面印证了信达虚弱的开发能力。

  一名曾就职于信达地产的员工告诉界面记者:“信达开发能力很弱,你去看高管的名单,基本上所有人都是信达资管出身的,懂财务,会筹钱。但是筹钱和开发房地产毕竟是不一样的。信达地产的开发流程管控存在很多问题。”

  财务费用的猛增,也被信达看作是净利润下降的主要原因。截至7月31日,信达地产在2016年就新增借款79亿元,超过2015年末净资产的五分之一。79亿元中,19亿元来自金融构借款,60亿元来自债权融资计划。

  巨量资本的涌入,让信达融资产生的财务费用同比增加193.26%。要知道,信达地产的融资成本极低,公债的利率仅为3.5%-3.8%,私募债的利率仅为4.5%-5.56%,甚至比业内公认的优质企业龙湖都低。

  信达之所以能获得与其能力不相符的融资成本,母公司的背书是绝对原因。从2015年开始,信达地产的地产基金大肆铺开,迄今共发起或参与了7个基金项目,以16亿元的认筹撬动了136亿元的资本,其中有115亿元来自中国信达旗下的各类子公司,甚至中国信达自己。

  但是,信达背后的不良资产管理巨头,也并不像人们想象的那样无所不能。在信达地产崭露头角后,有评论认为信达地产可以成为中国信达处理房地产不良资产的渠道,利润丰厚。

  事实上,早期的信达地产的确是这样操作的,它的成立就是来自中国信达持有的11家个项目和地产公司,2013年之前,信达地产几乎没有出现在招拍挂市场上。

  现实并非那么美好,信达地产处理不良资产的能力并不比别人强。如前所说,信达的三大主力城市十分坚挺,照此推断,信达的亏损主要来自沈阳,按照搜房网的历史数据,其在沈阳的主力项目信达尚城从2013年开盘时的7500元/平方米直线下降至目前的5200元/平方米,可以印证这一事实。

  信达在沈阳的项目便是来自中国信达,然而,这样的系统作用反而成为了信达地产的累赘。在城市分化严重的中国房地产市场,一线城市的不良地产资产并不愁买家,中国信达并不具备绝对的竞争力,而在陷入泥沼的城市,中国信达企图依靠信达地产的力量让项目起死回生,会越来越困难。

  即使从2013年开始,信达地产强调区位优势,在长三角热门城市大举拿地,但是布局不当的情况依然存在,目前信达地产土储最大的城市是湛江。

  在报告中,信达地产把自己的模式总结为“信达特色的金融地产模式”。当同样以地王著称的融信大幅降低负债率,信达地产的负债率却依然上升,根据评级机构中诚信测算的数字,信达地产的净负债率已经从2015年9月的263%攀升至2016年3月底的315.48%。母公司手中50.81%股权中,有39%作为融资担保被质押或冻结。

  中国的房地产市场在经过多年的发展之后,又进入了向资本俯首的阶段。优质企业多年来积累的产品力、销售力、商誉终于可以在资本市场以融资成本兑现,但依然抵不过背景和胆量。对于背景和胆量,没有人可以拿出一套科学的评定标准,因为终究会有更有背景和胆量的人出现。

  2016年6月,信达拿下上海顾村地王。7月15日,新城控股(12.320-0.07-0.56%)拿下了上海虹口地王,刷新了上海的土地单价,当时有投资者欣喜地说:信达布局太牛啦,这两年拿的地王都升值了。

  说这话的人不会想到的是,半个月后,上海的地价破了全国纪录,闽系房企融信拿地价超过10万/平方米。

(责任编辑:admin)
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