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抑制资产泡沫”出新手段 房企再融资不能买地和还贷

来源:http://www.wenjingbook.com 作者:北京世纪文景文化传播 发布时间:2016-08-03 15:49 浏览:

 来自北京世纪文景文化传播公司的报道 自从“泡沫”一词被正面承认后,“抑制资产泡沫”的各种新手段也浮出水面。上半年楼市最火的词是什么?不是房价,而是地王!地王催生的资产泡沫早已引起各界的重视,因为它裹挟了太多流动性,削减货币对实体经济的支持。现在已经有不少新手段来抑制地产商肆意花钱买地了。

 笔者梳理了一下,最近一段时间抑制资金流入房地产的新政有一下几点:

  一、房企再融资必须用于房地产建设,不能买地和还贷

  这条消息是来自证监会的,具体新闻稿在这里不赘述了。其核心是开发商通过各种手段再次融资得到的资金不能补充流动性,比如银行欠款不能由融资偿还,买地也不行,只能用来补充开发资金。需要指出的是此举并不是限制开发商的融资,其要义是开发商必须加大利用自有资金,花自己的钱。

  一句话,融资来的资金必须用于支付开发项目,比如买点水泥钢筋等等,其他各种名义花钱的方式基本上都被堵住了。

  二、房企不能获取低成本资金

  目前导致地价和房价暴涨的重要因素就是房企融资成本偏低,放弃不仅从银行能获得很低利率的资本,还有更低的融资方式,比如房企通过MBS在资本市场获取资金,这些资金的成本比银行贷款更低。

  不过现在这种方式将会受到严格限制,目前银监会有关理财产品的管理办法已经被媒体曝光,以下三种方式都会受到限制:

 1、 银行理财产品募集资金不得进入房地产

  以往开发商在开发项目时都会成立一个新公司,所需资金少部分由开发商自己出,剩下大部分资金会被包装成银行理财产品向社会募集资金,项目完工后予以兑付。此举的好处是加快开发效率,降低融资成本。

  2、 理财产品泛滥

  理财产品泛滥是导致大量资金流入房地产的重要原因。最新的办法是要求要求银行综合类理财产品不得进入房地产领域。实际上这类产品都是由房企提需求,由银行代为募集,共享利润。

  最新的办法提高了银行发行这类理财产品的门槛,资本净额低于50亿人民币的银行将不被允许发行,而在过去所有的商业银行都可以发行。

  3、 房企低成本开展理财融资

  为什么说房企通过理财产品所得的资金是低成本的呢。有过炒股经验的人都知道,各类“资管计划”非常多。就是在“宝万之争”中,银行也通过各类“资管计划”为宝能系输血。这类资管计划以证券和基金类为主。这类资金的使用成本很低,未来这种方式的资管计划将被堵住,取而代之的是信托类资管计划,这种方式的融资成本更高。

  以上三种低成本融资方式被堵住后,房企获取资金的成本会提高,也不能肆意花钱。一句话,房企的好日子快到头了。房企最大的命门——资金链将会受到极大考验,金融和房地产的结合也不再“甜蜜”,未来房地产会更加缺钱,缺“便宜”的钱。

  如果房企拿不到“便宜”的钱,会怎样呢?

 第一种情况是房价会上涨。

  为什么会这样?因为钱变“贵”了,房企拿地成本会提高,拿地积极性会降低,新增房地产开发面积会减少,从而加剧供需扭曲,无限的供给会和有限的供给会继续推高房价。

  第二种情况是房价下跌。

  如果所有的房企都缺钱,都不愿意制造地王,土地市场出现供过于求,地价下跌会导致房价下跌。

  这两种情况,可能性最大的应该是第一种。特别是一线城市,第一种可行非常大,因为一线城市实力房企非常多,各家房企的活动能力不一,差异化是肯定的,有实力的房企会继续买地,反而会加剧土地集中化,有垄断的趋势,房价会继续上涨。

  三四线城市则不能仅仅考虑融资影响,还得考虑库存和经济增长等因素,收紧房企资金链的风险很大,民营房企可能会被整合,国资房企不排除未来ZF兜底的可能。

(责任编辑:admin)
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